Frågor och Svar

Varför ska jag göra en överlåtelsebesiktning?
En besiktning av ett hus görs för att du som köpare ska uppfylla en del av din undersökningsplikt. Som privatperson har man sällan kunskaperna för att genomföra besiktningen själv. Då kan du anlita en besiktningsman.
Vid besiktningen görs först en översikt av huset, en så kallad okulär besiktning. Det betyder att besiktningsmannen undersöker saker i huset med hjälp av syn, lukt och hörsel. Exempel på saker som undersöks är: fasad, tak, väggar, vind, grundkonstruktion, våtutrymmen, kök och fönster.
Om det finns risk för att konstruktionen i huset är fuktskadad behöver konstruktionen öppnas upp för att kontrollera om det finns problem. Detta görs ofta genom någon form av håltagning i den berörda konstruktionen. En del gör en sådan undersökning i första skedet andra gör det först vid en utvidgad besiktning när de risker som hittades i första skedet ska bedömas. Titta i besiktningsmannens uppdragsavtal för att se vad som ingår i besiktningen.
Viktiga funktioner som ofta utelämnas vid besiktningen kan vara ventilation, el, enskilt avlopp, och murstockar. Här behöver du ibland ta fackmän till din hjälp för att undersöka.

Varför ska ett hus besiktigas?
Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har enligt jordabalken kapitel 4 § 19. Överlåtelsebesiktningen minskar därmed risken för en framtida tvist mellan köpare och säljare.

Hur går besiktningen till?
En överlåtelsebesiktning genomförs av en certifierad eller godkänd besiktningsman. Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnar, exempelvis ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Upplysningarna kan röra underhåll, skador, renoveringar och liknande.
Därefter genomförs en okulär besiktning, som innebär att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Undersökningen omfattar byggnadens alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och mark kring huset kontrolleras. Besiktningsmannen för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Det avgörande vid denna besiktning är synintrycket. Det betyder att instrument och apparater inte används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden.
Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga beskrivs i en riskanalys, där även en motivering lämnas.
Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande i form av en skriftlig rapport, där fastighetens byggtekniska skick och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga resultatet av en överlåtelsebesiktning.
I utlåtandet kan besiktningsmannen också föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt uttryckliga medgivande till utredningen.

Vad omfattas inte av besiktningen?
Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet ingår inte i besiktningen. Installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad ingår inte heller. Vidare ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på sådana undersökningar som inte ingår.

Vad händer om huset inte duger?
Svar: När köparen får besiktningsutlåtandet kan köparen besluta att antingen köpa huset på de villkor säljaren kräver, avstå från köpet, be att få en garanti från säljaren, inleda diskussioner om en reducering av priset eller att be att få genomföra en fördjupad undersökning.

Behöver jag utföra en energideklaration?
När du köper ett hus har du från och med 1 januari 2009 rätt att kräva att det finns en energideklaration för huset. Det innebär att du får en bild över energianvändningen för huset.
En energideklaration ger dig en helhetsbild över energianvändningen i huset som du köper. Genom deklarationen får du även möjlighet att jämföra huset med liknande hus. I energideklarationen kan det också finnas förslag på vilka åtgärder som kan ge förbättringar i huset när det gäller energianvändningen och som inte försämrar innemiljön. Dessutom ska en energideklaration redovisa om radonmätning utförts samt om en funktionskontroll av ventilationer har gjorts. Det sistnämnda gäller för småhus med från- och tilluftsfläktar, så kallade FT- och FTX system. Energideklarationen ska alltid utföras av en oberoende energiexpert tillsammans med husägaren. Deklarationen är giltig i tio år.

Vad innebär undersökningsplikt?
Som köpare bör du noga undersöka den bostad du vill köpa. Du kan inte få ersättning i efterhand för fel som du förbisett och borde ha upptäckt vid en noggrann besiktning.
Undersökningsplikten framgår av lagen jordabalken, som lägger stort ansvar på dig som köpare. Som privatperson är det svårt att uppfylla all den kunskap som behövs för att fullgöra undersökningsplikten. Det är därför klokt att anlita en besiktningsman för att göra en besiktning av huset. För att fullgöra undersökningsplikten krävs normalt mer än att anlita en besiktningsman.

Du bör själv titta igenom huset och testa så att saker och ting fungerar som de ska. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera. Du behöver också kolla så att det finns bygglov, tillstånd för enskilt avlopp och om det finns några planer för till exempel nya vägar eller byggnader i området. Om huset har en egen brunn är det bra att ta ett vattenprov.

Vad innebär dolda fel?
Svar: När köparen får besiktningsutlåtandet kan köparen besluta att antingen köpa huset på de villkor säljaren kräver, avstå från köpet, be att få en garanti från säljaren, inleda diskussioner om en reducering av priset eller att be att få genomföra en fördjupad undersökning.

Vad händer om något blir fel i besiktningen?
Svar: Även besiktningsmän gör fel ibland. Då kan du yrka på prisavdrag eller skadestånd.
Besiktningar omfattas inte av konsumenttjänstlagen och du har därför inte tre års reklamationsrätt. Reklamationstiden bestäms i det avtal du skriver med besiktningsföretaget.

Vad innebär certifierad respektive godkänd besiktningsman SBR?
Det är ett stort ansvar som vilar på besiktningsmannen. En av SP Sitac certifierad besiktningsman har byggingenjörsexamen eller motsvarande, med minst två års självständigt, kvalificerat arbete inom byggverksamhet. Han eller hon har med godkänt betyg genomgått av SP Sitac anordnat prov samt utfört minst 40 besiktningar eller motsvarande de två senaste åren. Utbildningskraven för godkända besiktningsmän är desamma, men det finns inget krav på antal utförda besiktningar.

Genom att den certifierade/godkände besiktningsmannen dessutom är med i SBRs grupp för överlåtelsebesiktning får han eller hon meddelanden från SBR om olika inträffade händelser som har med överlåtelsebesiktning att göra, för att hålla sig à jour. Besiktningsmannen har också specialister att vända sig till om han eller hon behöver hjälp.

Den väl beprövade arbetsmetoden med tydliga formulär, som används av certifierade/godkända besiktningsmän, säkerställer kvaliteten i granskning och utlåtanden. I sin yrkesutövning har den certifierade besiktningsmannen ett stort antal besiktningsuppdrag per år och får därigenom stor erfarenhet. Med jämna mellanrum – vartannat år – deltar den certifierade/godkända besiktningsmän också i ett två dagars symposium för erfarenhetsutbyte. Alla certifierade och godkända besiktningsmän skall dessutom ha en ansvarsförsäkring.

Besiktning före eller efter kontrakt?
Besiktningen kan göras innan eller efter du skriver köpekontraktet. Du har rätt att besiktiga även efter att du skriver kontrakt om det finns en klausul för det i kontraktet. I klausulen bör det stå vilka rättigheter du har om besiktningen visar på brister i bostaden, exempelvis prisavdrag eller hävning.